Airbnb em condomínio residencial: o STJ fixou a regra

O STJ fixou que disponibilizar imóvel em plataforma como o Airbnb em condomínio residencial exige aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia. O artigo explica o julgamento e seus efeitos práticos para proprietários, síndicos e condomínios.

Durante anos, a questão dividiu síndicos, proprietários e tribunais em todo o Brasil: um condômino pode disponibilizar seu apartamento em plataformas de hospedagem de curta temporada, como o Airbnb, sem precisar de autorização dos demais moradores?

Em 7 de maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça respondeu definitivamente: não.

O julgamento

A Segunda Seção do STJ, ao julgar o Recurso Especial nº 2.121.055, uniformizou o entendimento do tribunal sobre o tema. O caso teve origem em Minas Gerais, onde uma proprietária buscava garantir o direito de ofertar seu apartamento em plataformas de estadia de curta duração sem necessidade de aprovação assemblear. O condomínio se opôs, alegando que a prática afastava o caráter residencial do prédio. A empresa Airbnb participou do processo como interessada.

Por maioria de votos, o colegiado deu razão ao condomínio.

A natureza jurídica do contrato

Um ponto relevante do julgamento foi a classificação do contrato intermediado por plataformas como o Airbnb. A relatora, ministra Nancy Andrighi, firmou que essas estadias não se enquadram nem como locação residencial nem como contrato de hospedagem hoteleira. São contratos atípicos.

Essa distinção importa porque afasta a aplicação da Lei do Inquilinato e direciona o caso para o Código Civil, especificamente para as normas que regem a vida condominial.

A ministra também deixou claro que o meio de oferta é irrelevante para a classificação jurídica. Seja pelo Airbnb, por uma imobiliária ou por um anúncio afixado na portaria, o que define a natureza do negócio é o seu conteúdo, não o canal utilizado.

A base legal da decisão

Dois dispositivos do Código Civil sustentaram o entendimento que prevaleceu.

O primeiro é o art. 1.336, inciso IV, que impõe ao condômino o dever de dar ao seu imóvel a mesma destinação da edificação. Em um condomínio de destinação residencial, as unidades devem ser usadas residencialmente. A exploração econômica ou profissional do apartamento por meio de estadias de curta temporada descaracteriza essa destinação.

O segundo é o art. 1.351, que estabelece que a mudança de destinação do edifício ou de unidade imobiliária depende de aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos em assembleia.

A conclusão lógica é direta: se a prática muda a destinação, e a mudança de destinação exige deliberação qualificada, então a prática só é permitida após essa deliberação.

O que muda na prática

Para o proprietário, a decisão é clara: disponibilizar o imóvel para estadias de curta temporada em condomínio residencial, sem a aprovação assemblear de dois terços dos condôminos, é conduta vedada. O descumprimento pode gerar autuação, multa e ação judicial.

Para o condomínio, a decisão entrega segurança jurídica. Não é mais necessário que a Convenção contenha proibição expressa ao Airbnb para que o síndico possa agir. A destinação residencial já prevista é fundamento suficiente.

Para o síndico, o julgamento fornece base legal concreta para notificar infratores e aplicar as sanções previstas na Convenção e no regimento interno, mesmo antes de qualquer deliberação específica sobre o tema.

E se o condomínio quiser autorizar?

A decisão do STJ não proíbe a prática de forma absoluta e definitiva. Ela exige o procedimento correto para quem quiser adotá-la.

O caminho é a assembleia. Os condôminos devem ser convocados especificamente para deliberar sobre a mudança de destinação das unidades. A aprovação precisa alcançar dois terços do total de condôminos, não apenas dos presentes na reunião. A deliberação deve ser registrada em ata e, conforme o caso, averbada na Convenção.

Sem esse procedimento, qualquer autorização informal não tem validade jurídica.

Conclusão

O julgamento do REsp 2.121.055 encerra uma indefinição que gerava conflitos em condomínios em todo o país. A tese fixada pelo STJ é objetiva: estadia de curta temporada em condomínio residencial exige aprovação assemblear qualificada. Sem ela, a prática é vedada.

Para síndicos, o momento é de revisar se há condôminos em situação irregular e, se for o caso, agir com base na decisão. Para proprietários que pretendem usar essa modalidade, o caminho passa pela assembleia.

Em qualquer dos casos, a assessoria jurídica especializada é o passo mais seguro.

Ficou com alguma dúvida sobre este conteúdo? Entre em contato pelo WhatsApp.