Due diligence imobiliária: por que verificar certidões não é suficiente para uma compra segura

Neste artigo, abordamos a due diligence imobiliária e sua importância para uma compra segura. A partir do REsp 2.173.311/PE, julgado pelo STJ em maio de 2026, mostramos por que certidões negativas em nome do vendedor não são suficientes para afastar riscos ocultos vinculados a dívidas empresariais.

A compra de um imóvel é, para a maioria das pessoas, a maior transação financeira da vida. Valores que levam anos para ser acumulados são investidos em um único negócio. Essa realidade, por si só, justifica uma pergunta que poucos fazem antes de assinar: o risco foi devidamente investigado?

A resposta, na maior parte dos casos, é não.

O que é a due diligence imobiliária

Due diligence é o processo de investigação jurídica prévia à compra de um imóvel. Vai muito além da análise da matrícula ou da exigência de certidões negativas de débitos. Consiste em um levantamento estruturado de todos os riscos jurídicos que podem comprometer a transação ou a propriedade do bem após a aquisição.

Uma due diligence completa compreende a análise da cadeia dominial do imóvel, a verificação de ônus, penhoras, usufrutos e restrições registradas, o exame de ações judiciais do vendedor nas esferas cível, trabalhista, fiscal e criminal, a pesquisa de protestos, a verificação de débitos de IPTU e condomínio, e, ponto essencial, a investigação do vendedor como pessoa física e como eventual sócio ou titular de pessoas jurídicas.

Por que as certidões exigidas no cartório não são suficientes

Corretores de imóveis e tabeliães de cartórios exigem certidões negativas do vendedor como parte do processo de elaboração do contrato e da escritura. Essa prática é correta, mas incompleta.

O problema está no que não é verificado: se o vendedor possui empresas, e se essas empresas acumulam dívidas que podem alcançar seu patrimônio pessoal.

Em muitas situações, a dívida que coloca o imóvel em risco não está no CPF do vendedor. Está no CNPJ de uma pessoa jurídica a ele vinculada.

O caso que ilustra esse risco com precisão

Em maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 2.173.311/PE e enfrentou exatamente essa questão.

O comprador havia consultado a matrícula do imóvel e obtido certidões negativas em nome do vendedor. Não havia penhora registrada nem qualquer restrição aparente sobre o bem. O negócio, em aparência, era seguro.

Ainda assim, a fraude à execução fiscal foi reconhecida.

O ponto central do julgamento foi o seguinte: a dívida estava vinculada ao CNPJ de um empresário individual. Para o STJ, como não existe separação patrimonial entre o empresário individual e a pessoa física, a inscrição em dívida ativa no CNPJ já alcançava o patrimônio pessoal do vendedor, incluindo o imóvel alienado.

O comprador perdeu. Mesmo tendo feito o que a maioria considera suficiente.

O que esse caso revela

O caso revela que a segurança jurídica de uma compra de imóvel não se obtém com uma lista de certidões padronizadas. Obtém-se com investigação técnica, conduzida por quem sabe o que procurar e onde procurar.

O advogado especialista em Direito Imobiliário não apenas reúne documentos. Ele interpreta o que encontra, identifica o que está oculto e antecipa os riscos que uma análise superficial não alcança. É ele quem verifica se o vendedor figura como sócio, administrador ou titular de pessoa jurídica com passivo tributário, trabalhista ou cível relevante. É ele quem conecta os pontos que, isolados, parecem irrelevantes.

Conclusão

O valor envolvido em uma transação imobiliária não admite improviso. Um imóvel adquirido sem due diligence adequada pode ser objeto de constrição judicial, anos após a compra, por uma dívida que o comprador nem sabia que existia.

Investir em assessoria jurídica antes de assinar é sempre mais barato do que remediar depois. A due diligence não é custo: é a única forma de garantir que o dinheiro investido esteja, de fato, seguro.

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