Airbnb em condomínio residencial e a decisão tomada pelo STJ no Recurso Especial nº 2.121.055: o que muda?

O STJ decidiu que disponibilizar imóvel em plataforma como o Airbnb em condomínio residencial exige aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia. O artigo explica o julgamento e seus efeitos práticos. Aponta, ainda, que se trata de jurisprudência persuasiva, tendo o STJ afetado o Tema Repetitivo nº 1.443, para criar um precedente vinculante sobre a temática.

Há anos, uma questão divide síndicos, proprietários e tribunais em todo o Brasil: um condômino pode disponibilizar seu apartamento em plataformas de hospedagem de curta temporada, como o Airbnb, sem precisar de autorização dos demais moradores?

Em 7 de maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça respondeu definitivamente: não.

O artigo se propõe a analisar o conteúdo do Recurso Especial nº 2.121.055 e se a conclusão nele alcançada tem caráter vinculante para todos os juízes e tribunais brasileiros.

O julgamento

O caso teve origem em Minas Gerais, onde uma proprietária buscava garantir o direito de ofertar seu apartamento em plataformas de estadia de curta duração sem necessidade de aprovação assemblear. O condomínio se opôs, alegando que a prática afastava o caráter residencial do prédio. A empresa Airbnb participou do processo como interessada.

Por maioria de votos, o colegiado deu razão ao condomínio.

A natureza jurídica do contrato

Um ponto relevante do julgamento foi a classificação do contrato intermediado por plataformas como o Airbnb. A relatora, ministra Nancy Andrighi, firmou que essas estadias não se enquadram nem como locação residencial nem como contrato de hospedagem hoteleira. São contratos atípicos.

Essa distinção importa porque afasta a aplicação da Lei do Inquilinato e direciona o caso para o Código Civil, especificamente para as normas que regem a vida condominial.

A ministra também deixou claro que o meio de oferta é irrelevante para a classificação jurídica. Seja pelo Airbnb, por uma imobiliária ou por um anúncio afixado na portaria, o que define a natureza do negócio é o seu conteúdo, não o canal utilizado.

A base legal da decisão

Dois dispositivos do Código Civil sustentaram o entendimento que prevaleceu.

O primeiro é o art. 1.336, inciso IV, que impõe ao condômino o dever de dar ao seu imóvel a mesma destinação da edificação. Em um condomínio de destinação residencial, as unidades devem ser usadas residencialmente. A exploração econômica ou profissional do apartamento por meio de estadias de curta temporada descaracteriza essa destinação.

O segundo é o art. 1.351, que estabelece que a mudança de destinação do edifício ou de unidade imobiliária depende de aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos em assembleia.

A conclusão lógica é direta: se a prática muda a destinação, e a mudança de destinação exige deliberação qualificada, então a prática só é permitida após essa deliberação.

O que muda na prática

Para o proprietário, a decisão é clara: disponibilizar o imóvel para estadias de curta temporada em condomínio residencial, sem a aprovação assemblear de dois terços dos condôminos, é conduta vedada. O descumprimento pode gerar autuação, multa e ação judicial.

Para o condomínio, a decisão entrega segurança jurídica. Não é mais necessário que a Convenção contenha proibição expressa ao Airbnb para que o síndico possa agir. A destinação residencial já prevista é fundamento suficiente.

Para o síndico, o julgamento fornece base legal concreta para notificar infratores e aplicar as sanções previstas na Convenção e no regimento interno, mesmo antes de qualquer deliberação específica sobre o tema.

E se o condomínio quiser autorizar?

A decisão do STJ não proíbe a prática de forma absoluta e definitiva. Ela exige o procedimento correto para quem quiser adotá-la.

O caminho é a assembleia. Os condôminos devem ser convocados especificamente para deliberar sobre a mudança de destinação das unidades. A aprovação precisa alcançar dois terços do total de condôminos, não apenas dos presentes na reunião. A deliberação deve ser registrada em ata e, conforme o caso, averbada na Convenção.

Sem esse procedimento, qualquer autorização informal não tem validade jurídica.

Trata-se de decisão vinculante?

Não. A decisão proferida no REsp nº 2.121.055 não se enquadra em nenhuma das hipóteses do art. 927 do Código de Processo Civil. Não é súmula vinculante, não é julgamento em repercussão geral, não é tese firmada em recursos repetitivos. Representa, isso sim, a fixação do entendimento da 2ª Seção do STJ sobre o tema.

Trata-se de uma jurisprudência com força persuasiva. Isso não significa que deva ser ignorada. O tema foi objeto de intenso debate, com participação de interessados e divergência entre os ministros, e a decisão reflete uma manifestação qualificada de uma das Seções do Tribunal. Juízes e tribunais tendem a segui-la, e há boa razão para tanto.

O ponto de atenção, porém, está no Tema Repetitivo nº 1.443, já afetado pelo STJ, que tem como objeto a seguinte questão: definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.

Se o STJ concluir, no julgamento desse Tema Repetitivo, que basta a previsão de destinação residencial na convenção para vedar a locação de curta temporada, aí, sim, haverá precedente vinculante. Nessa hipótese, a observância da tese será obrigatória para todos os juízes e tribunais do país, nos termos do art. 927, inciso III, do CPC.

A decisao de maio de 2026 sinaliza o caminho. O ponto de chegada, contudo, será o julgamento do Tema Repetitivo nº 1.443.

Conclusão

O julgamento do REsp nº 2.121.055 sinaliza o encerramento de uma indefinição que gera conflitos em condomínios em todo o país.

A decisão ainda não tem força vinculante, ou seja, não obriga, formalmente, juízes e tribunais a seguirem o mesmo caminho. Porém, carrega peso considerável: é o resultado de um debate intenso dentro do próprio STJ e representa o posicionamento consolidado de uma de suas Seções. Na prática, tende a pautar julgamentos em todo o país.

O capítulo definitivo, contudo, ainda será escrito. O Tema Repetitivo nº 1.443, já afetado pelo STJ, trará a resposta com força vinculante. Quando isso ocorrer, a tese passará a ser de observância obrigatória para todo o Judiciário brasileiro.

Até lá, síndicos têm base jurídica concreta para agir diante de infrações. Proprietários que pretendem adotar a modalidade precisam do aval assemblear. E todos, de um lado e de outro, devem acompanhar o andamento do Tema Repetitivo nº 1.443.

Em qualquer dos casos, a assessoria jurídica especializada é o passo mais seguro.

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