Diferenças entre adjudicação compulsória e usucapião

Este artigo aborda os aspectos legais e práticos da adjudicação compulsória e da usucapião, que consistem em instrumentos destinados à regularização da propriedade de um imóvel.

No âmbito do Direito Imobiliário, tanto a adjudicação compulsória quanto a usucapião são instrumentos que permitem a regularização da propriedade de um imóvel. Contudo, cada um deles possui pressupostos específicos e situações distintas em que pode ser aplicado. Compreender essas diferenças é fundamental para determinar o procedimento adequado para resolver conflitos relacionados à titularidade de imóveis.

O que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é uma medida judicial ou extrajudicial utilizada para transferir a propriedade de um imóvel ao comprador quando o vendedor, mesmo tendo celebrado um contrato de compra e venda, recusa-se ou encontra-se impossibilitado de outorgar a escritura definitiva de transferência. Trata-se de um direito do comprador que já cumpriu com as obrigações contratuais, especialmente o pagamento integral do preço.

Requisitos para a adjudicação compulsória:

1. Contrato escrito: Geralmente, um contrato de compra e venda, promessa de compra e venda, ou compromisso particular, que não foi formalizado em escritura definitiva.

2. Obrigações cumpridas: O comprador deve demonstrar que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, como o pagamento do preço.

3. Recusa ou impossibilidade do vendedor: O vendedor recusa-se ou está impossibilitado de formalizar a escritura definitiva, seja por ato de vontade ou por questões como óbito ou falta de localização.

4. Registro público do contrato (quando necessário): Em alguns casos, é necessário que o contrato esteja registrado em cartório de registro de imóveis.

A adjudicação pode ser requerida tanto na via judicial quanto na via extrajudicial, sendo esta última regulamentada pela Lei nº 14.382/2022, que permitiu a realização do procedimento diretamente em cartório, mediante a apresentação da documentação necessária.

O que é usucapião?

A usucapião é um modo de aquisição da propriedade ou de outros direitos reais pela posse prolongada e qualificada de um bem, atendendo aos requisitos previstos na legislação. Trata-se de um instituto voltado para a regularização de imóveis cuja posse é exercida de forma contínua, pacífica e com animus domini (intenção de dono).

Requisitos para a usucapião:

1. Posse ininterrupta e pacífica: O possuidor deve demonstrar que exerce a posse do imóvel de forma contínua, sem oposição de terceiros.

2. Animus domini: Deve haver intenção de ser o dono do imóvel.

3. Decurso de tempo: A legislação prevê prazos variáveis, que podem ser de 5, 10 ou 15 anos, dependendo da modalidade de usucapião (extraordinária, ordinária, especial urbana ou rural).

4. Atendimento à função social da propriedade: No caso da usucapião especial urbana ou rural, é imprescindível que o imóvel seja utilizado para moradia ou produção.

5. Ausência de título válido: A usucapião é utilizada quando não há um documento que comprove a propriedade ou quando há lacunas no registro imobiliário.

A usucapião pode ser declarada judicialmente ou extrajudicialmente, conforme regulamentado pelo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015).

Diferenças Práticas entre os Institutos

Quando utilizar cada instituto?

A adjudicação compulsória é adequada quando o comprador possui um contrato de aquisição do imóvel, mas encontra dificuldades em obter a escritura definitiva. Por outro lado, a usucapião é o instrumento indicado para quem exerce a posse prolongada de um imóvel sem qualquer título formal que comprove a aquisição.

Conclusão

A escolha entre adjudicação compulsória e usucapião depende das circunstâncias específicas do caso concreto. Enquanto a primeira é fundamentada em um negócio jurídico preexistente, a segunda resulta da posse efetiva e prolongada. Ambos os instrumentos, contudo, têm o potencial de garantir segurança jurídica e promover a regularização fundiária no Brasil.

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